pienoiskuva|Helsingin Jätkäsaareen on kaavoitettu tiivistä kantakaupunkia. Kaupunginosan maankäytön suunnittelua ohjaa vuonna 2006 voimaan tullut osayleiskaava. Maankäytön suunnittelulla Suomessa on tavoitteena luoda edellytykset hyvälle ja toimivalle elinympäristölle. Suunnittelua ohjataan valtakunnallisilla alueidenkäyttötavoitteilla sekä kaavoituksella. Niiden lisäksi maankäyttöä ohjataan kunnissa rakennusjärjestyksellä, maapolitiikalla sekä mahdollisilla erityisillä ohjelmilla. Suunnittelun ohjaus perustuu alueidenkäyttölakiin.

Kaavoituksessa on kolme eri tasoa: maakuntakaava, yleiskaava ja asemakaava. Maakuntakaava ohjaa maakunnan alueidenkäyttöä ja on yleissuunnitelma yhdyskuntarakenteesta. Yleiskaava puolestaan osoittaa alueiden pääkäyttötarkoitukset ja toimintojen sijainnit kunnan sisällä. Yksityiskohtaisin on asemakaava, jossa ohjataan rakentamista paikallisten olosuhteiden mukaan ja määritellään tarkasti, mitä saa rakentaa. Periaatteena on, että suunnittelun tarkentuessa suunniteltava alue pienenee.

Ministeriöistä ympäristöministeriö vastaa kaavoituksen yleisestä ohjauksesta sekä sitä koskevan lainsäädännön valmistelusta ja kehittämisestä. Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus on parhaillaan käynnissä. Tavoitteena on, että hallituksen esitys uudeksi maankäyttö- ja rakennuslaiksi valmistuisi vuoden 2021 loppuun mennessä.

Suunnittelun tavoitteet Lain mukaan alueiden käytön suunnittelun tavoitteena on edistää:Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 1. luku, 5§ turvallisen, terveellisen, viihtyisän, sosiaalisesti toimivan ja eri väestöryhmien, kuten lasten, vanhusten ja vammaisten, tarpeet tyydyttävän elin- ja toimintaympäristön luomista yhdyskuntarakenteen ja alueiden käytön taloudellisuutta; muun muassa riittävän asuntotuotannon edellytyksiä rakennetun ympäristön kauneutta ja kulttuuriarvojen vaalimista luonnon monimuotoisuuden ja muiden luonnonarvojen säilymistä ympäristönsuojelua ja ympäristöhaittojen ehkäisemistä luonnonvarojen säästeliästä käyttöä yhdyskuntien toimivuutta ja hyvää rakentamista yhdyskuntarakentamisen taloudellisuutta elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä palvelujen saatavuutta liikenteen tarkoituksenmukaista järjestämistä, erityisesti joukkoliikenteen, jalankulun ja pyöräilyn toimintaedellytyksiä

Suunnitelun tulee olla vuorovaikutteista ja perustua riittävään vaikutusten arviointiin.

Suunnittelun ohjaustasot pienoiskuva|oikea|Kaavamuotojen keskinäinen pätevyys. Kaavahierarkiassa ylimällä tasolla ovat valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet. Maakuntakaava ohjaa kunnan yleiskaavoitusta, joka taas toimii asemakaavoituksen perustana. Valtakunnan taso

Suomessa valtioneuvoston hyväksymät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ohjaavat koko maan kaavoitusta ottaen huomioon muun muassa kansainvälisten sopimusten ja EU-direktiivien asettamat velvoitteet. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukset edistävät kaavoituksen ja muun alueidenkäytön suunnittelun järjestämistä kunnissa. Lisäksi ne valvovat, että kuntien kaavoituksessa otetaan huomioon valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkittävät asiat. Valtakunnantasolla pyritään myös eri alueiden tasapuoliseen kehittämiseen ja suunnitellaan esimerkiksi tiestöä, rataverkkoa, satamia ja voimalinjoja.

Maakunnan taso

Maakuntien liitot suunnittelevat ja hyväksyvät maakuntakaavan, jossa valtakunnalliset alueidenkäyttöä ohjaavat tavoitteet sovitetaan yhteen maakunnallisten ja paikallisten tavoitteiden kanssa.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 4. luku, 25 §Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 4. luku, 31 § Maakuntakaavassa suunnitellaan yleispiirteisesti alueiden käyttöä maakunnassa,Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 4. luku, 25§ mm. tielinjauksia ja muita liikenneyhteyksiä, vesihuoltoa, sekä maiseman- ja luonnonarvojen vaalimista. Maakuntakaava toimii ohjeena kuntakaavoitukselle.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 4.luku, 32 §

Kuntataso

Kunnat huolehtivat alueensa yksityiskohtaisemmasta maankäytön suunnittelusta. Kuntatason kaavamuodot ovat yleiskaava, asemakaava ja ranta-asemakaava. Kaavat määrittävät kunnan alueiden eri käyttötarkoitukset, kuten asumisen, työn, liikenneväylät ja puistot.

Yleiskaavalla määritetään kunnan kehityksen suuret linjat sekä kaava-alueen käyttö yleispiirteisesti.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 1. luku, 4§ Isoissa kaupungeissa yleiskaavan laatiminen kestää useita vuosia. Se voidaan tehdä myös jatkuvasti päivittyvänä. Yleiskaava voidaan tarpeen mukaan laatia joko koko kunnan kattavaksi yleiskaavaksi tai tiettyä osa-aluetta koskevaksi osayleiskaavaksi. Se voi myös olla useamman kunnan yhteinen. Yleiskaava ohjaa asemakaavaa. Yleiskaava voi olla sekä oikeusvaikutuksellinen että oikeusvaikutukseton.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 5. luku ja 6.luku Yleiskaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 5. luku, 37 §

Asemakaavalla puolestaan määritellään yksityiskohtaisesti kunkin alueen käyttötarkoitus sekä ohjataan rakentamista. Asemakaavan voi kunnanvaltuuston sijasta hyväksyä myös kunnanhallitus tai lautakunta, jos kunnassa on niin päätettyMaankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 7. luku, 52 §. Asemakaavan laatiminen kestää yleensä yli vuoden. Runsas kolmannes asemakaavoista valmistuu kuitenkin alle vuodessa.

Ranta-asemakaava ohjaa pääasiassa rakentamisen järjestämistä ranta-alueella. Kaavassa annetaan yksityiskohtaiset määräykset loma-asutuksen ja alueen muun käytön järjestämisestä ranta-alueella. Kuntakeskusten ulkopuolisten ranta-alueiden asemakaavoitusta koskevat muusta asemakaavoituksesta poikkeavat säädökset ja käytännöt.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 10. luku

Rakennusjärjestys ohjaa rakentamista pääasiassa silloin, kun alueelle ei ole laadittu asemakaavaa.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 1. luku, 14§

Kaavaan vaikuttaminen ja kaavan julkaiseminen

Kuntalaisilla on oikeus osallistua ja vaikuttaa oma-aloitteisesti kunnan kaavoitukseenKuntalaki (410/2015): 5. luku, 22 §. Lisäksi lainsäädäntö edellyttää, että kaikentasoisia kaavoja laadittaessa niillä henkilöillä, joita kaavaratkaisu koskee, on mahdollisuus vaikuttaa siihenMaankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 1. luku, 6§. Kaavoituksen käynnistymisestä tulee tiedottaa etukäteen, ja kaava täytyy asettaa ihmisten nähtäväksi ja kommentoitavaksi ennen sen hyväksymistäMaankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 8. luku, 65§.

Kansalaiset voivat vaikuttaa maankäytön suunnittelussa tehtäviin ratkaisuihin muun muassa:

tekemällä aloitteen kaavoitukseen liittyen, osallistumalla viranomaisten järjestämiin kaavoitusta ja sen mahdollista ympäristövaikutusten arviointia koskeviin tilaisuuksiin, Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 8. luku,  62 § sekä Maankäyttö- ja rakennusasetus (10.9.1999/895): 6.luku, 30 §, 30 a § ja 30 b § antamalla palautetta kaavoituksen eri vaiheissa tilaisuuksissa, kirjallisesti tai sähköisten kyselyiden ja palveluiden välityksellä, jättämällä lausunnon, mielipiteen tai muistutuksen kaavan osallisuus- ja arviointisuunnitelmaan, kaavaluonnokseen tai -ehdotukseen, olemalla yhteydessä päättäjiin tai viranomaisiin, tekemällä lain vastaisesta kaavapäätöksestä valituksen hallinto-oikeuteen Maankäyttö- ja rakennuslaki (19.12.2017/976) : 25. luku, 188 § tai osallistumalla yhteiskunnalliseen toimintaan erilaisten yhteisöjen kautta tai oma-aloitteisesti.

Osallistuminen kaavaprosessin eri vaiheissa

Maankäyttö- ja rakennuslaissa ja -asetuksessa Maankäyttö- ja rakennusasetus (10.9.1999/895) on esitetty yleisiä vaatimuksia vuorovaikutteiselle suunnittelulle sekä osallistumisen toteuttamiselle ja siitä tiedottamiselle. Kansalaisten osallistumisen tarkka vaihe, menettelyt ja aikataulut suunnitellaan kaavakohtaisesti. Suunnitelma esitetään osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, jonka kaavoittava viranomainen laatii kaavan valmistelun aloitusvaiheessaMaankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 8. luku,  63§. Kirjallisen kaavalausunnon, -mielipiteen ja -muistutuksen laatiminen on muodoltaan vapaa, mutta se tulee tehdä viranomaisen asettamassa määräajassa.

Kaavoituksen osallisia ovat kaavoitettavan alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava vaikuttaa merkittävästi. Lisäksi kaavoitukseen voivat osallistua ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaan kaavoitus koskee.Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 8. luku, 62 §.

Kaavoituksen vireilletulo

Ennen kaavoituksen käynnistymistä kaavoittavan viranomaisen tulee tiedottaa kaavan osallisille suunnittelun käynnistymisestä, lähtökohdista, aikataulusta ja osallistumiskäytännöistä.

Kaavan valmistelun aloitusvaihe

Kaavan valmistelun aloitusvaiheessa laaditaan osallistumis- ja arviointisuunnitelma, jossa kuvataan ja määritellään kaavoitettava kohde, kaavan tavoitteet, kaavoitusta varten tehtävät tai siinä hyödynnettävät selvitykset, vaikutusten arvioinnin toteuttaminen, kaavan keskeiset osalliset ja osallistamisen menettelyt sekä kaavan laatimisen aikataulu. Lisäksi siinä määritellään kunkin kaavoitusprosessin kannalta ne tahot, joilta kaavoittava viranomainen pyytää erikseen lausunnot osallisuus- ja arviointisuunnitelman luonnokseen, kaavaluonnokseen ja-kaavaehdotukseen. Kaavoitusprosessin alkuvaiheessa kansalaiset ja kansalaisjärjestöt voivat vaikuttaa kaavan tavoitteisiin ja lähtökohtiin antamalla kirjallista palautetta osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan ja kaavan valmisteluaineistoon ja osallistumalla kaavaluonnosta koskeviin erilaisiin keskustelu- ja työpajatilaisuuksiin.

Kaavan valmisteluvaihe

Kaavan valmisteluvaiheessa laaditaan kaavaluonnos, jossa määritellään alustavasti eri alueiden käyttötarkoitukset. Kaavoittava viranomainen ilmoittaa kuulutuksella kaavaluonnoksen asettamisesta nähtäville sekä oikeudesta mielipiteen jättämiseen. Kuulutus on pantava julkisesti nähtäville kunnan ilmoitustaululle ja vähintään yhteen paikkakunnan sanomalehteen. Maakuntakaavan osalta vastaava ilmoitusvelvollisuus on kaikissa kaava-alueen kunnissa. Kuulutuksessa viranomainen ilmoittaa tahon, jolle mielipide osoitetaan. Maankäyttö- ja rakennusasetus (10.9.1999)/895: 6. luku, 30 §. Mielipiteen tekemiseen varataan aikaa vähintään 30 päivää, vaikutukseltaan vähäisen asemakaavan muutoksen osalta vähintään 14 päivää.Maankäyttö- ja rakennusasetus (10.9.1999/895): 2. luku, 12 §, 3. luku, 19 §, 5. luku, 27 §. Lausuntopyyntö, johon on kirjattu lausunnon jättämisen määräaika sekä muut lausunnon jättämisen yksityiskohdat, toimitetaan osalliselle suoraan.

Kaavaehdotusvaihe

Kaavaehdotus on kaavoittajien huolella valmistelema suunnitelma, jossa on pyritty ottamaan huomioon jätetyt lausunnot ja mielipiteet sekä kaavaa varten tehdyt taustaselvitykset ja vaikutusten arviointi. Ennen päätöksentekoa kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville, siitä pyydetään lausunnot sekä annetaan mahdollisuus jättää kaavaehdotuksesta muistutus. Muistutuksen tekemiseen varataan aikaa vähintään 30 päivää, vaikutukseltaan vähäisen asemakaavan muutoksen osalta vähintään 14 päivää. Jos kaavaehdotusta tämän jälkeen muutetaan merkittävästi, se asetetaan uudelleen nähtäville. Maankäyttö- ja rakennusasetus (10.9.1999/895): 6. luku, 32 §. Kaavaehdotusvaihe päättyy kunnan- tai maakuntavaltuuston päätökseen kaavan hyväksymisestä. Hyväksymisestä ilmoitetaan niille kunnan jäsenille ja muistutuksen tekijöille, jotka ovat kirjallisesti pyytäneet ilmoitusta Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132): 8. luku, 67 §

Muutoksenhaku ja valittaminen

Maakunta- ja kunnanvaltuuston kaavaa koskevasta hyväksymispäätöksestä on oikeus valittaa hallinto-oikeuteen, mikäli tehty kaavapäätös on jollain tapaa lainvastainen. Alueellisia hallinto-oikeuksia ovat Helsingin, Turun, Hämeenlinnan, Vaasan, Itä-Suomen ja Pohjois-Suomen hallinto-oikeudet. Valitusaika on 30 päivää alkaen hyväksymispäätöksen asettamisesta julkisesti nähtäville. Maankäyttö- ja rakennuslaki (19.2.2017/976): 25. luku, 188 §